Ormai è passato più di un anno da quando ho iniziato a cercare casa da comprare a Bologna.
Mi sono trasferito dopo cinque anni di Milano un po’ per cambiare aria e un po’ con l’idea di trovare una sistemazione meno claustrofobica di quella che potevo permettermi all’ombra della Madonnina, ma la storia non è cambiata molto.
Case vecchie, palazzi brutti, prezzi alti. E comunque non fai in tempo a interessarti a un annuncio che già la casa è stata acquistata da qualcun altro.
Ma chi ce li ha tutti questi soldi da spendere per comprare case brutte?
A quanto pare, tante persone.
Contro ogni previsione, infatti, in seguito alla pandemia le persone hanno iniziato ad acquistare immobili. C’era voglia di trasferirsi in abitazioni più spaziose e vivibili, i risparmi erano stati foraggiati dal lockdown e i mutui costavano poco.
Stiamo ancora vivendo gli strascichi di quel momento, ma le cose nel frattempo sono cambiate e lo scenario futuro è destinato a fermarsi.
È quello che si evince dai dati forniti da Nomisma – società italiana specializzata in ricerce di mercato in ambito economico – e ripresi da questo bel report di PWC che ti consiglio di leggere per capire come stanno andando le cose.
Negli ultimi anni, infatti, l’inflazione è aumentata – mentre scrivo è al 5,5% (dati ISTAT), contro l’1,9% del 2021 e passando per l’8,1% del 2022 – e non è stata compensata dall’adeguamento dei salari, che a fine 2022 erano addirittura calati del 7,5% rispetto al periodo pre-pandemia.
Allo stesso tempo, il costo dei mutui è aumentato: oggi i tassi di interesse si attestano intorno al 4%, mentre nel 2020 erano di poco sopra all’1% (per tutti gli approfondimenti: MutuiSupermarket).
In poche parole, la vita costa di più, i finanziamenti pure, gli stipendi non aumentano e il nostro potere di acquisto si riduce.
Per questi motivi, gli studi di settore prevedono che nel 2023 verranno vendute 670mila case – il 14,6% in meno rispetto all’anno scorso – nel 2024 ne verranno vendute 643mila e nel 2025 669mila.
I prezzi delle case rimangono invece stabili. Se in termini nominali i prezzi delle case nel 2023 registreranno un +1% (rispetto al +3,1% nel 2022), in realtà ciò si tradurrà in un calo del 4,8% al netto dell’inflazione. Idem per gli anni successivi, quando in valori nominali vedremo un aumento dello 0,2% e dello 0,5% nel 2024 e nel 2025, che al netto dell’inflazione risulteranno rispettivamente pari a -2,5% e -1,4%.
Questi indizi (prezzi stabili + previsione vendite al ribasso) sembrano suggerire che ci troviamo in una fase 3 del ciclo del mercato immobiliare.
Storicamente, si è infatti osservato che il mercato immobiliare segue un ciclo abbastanza prevedibile che può essere suddiviso – e rappresentato in termini semplicistici – in sei fasi.
Fase 1: cresce il numero di transazioni e aumenta il prezzo delle case.
Fase 2: i prezzi continuano a salire e le compravendite iniziano a rallentare.
Fase 3: il numero di transazioni diminuisce e i prezzi si stabilizzano.
Fase 4: i prezzi e le transazioni sono in flessione.
Fase 5: i prezzi continuano a scendere, così le transazioni iniziano ad aumentare.
Fase 6: i prezzi sono stabili e il numero di transazioni aumenta.
Se questo è vero, è lecito aspettarsi un calo dei prezzi delle case nei prossimi anni.
Ma sappiamo benissimo che il mercato immobiliare è più complicato di così.
E soprattutto, se hai bisogno di una casa dove abitare non puoi aspettare che un grafico ad esagono ti dia il permesso.
Comunque sia, osservare le dinamiche macroeconomiche e l’andamento storico del nostro mercato immobiliare è utile per farsi un’idea di quello che sta succedendo intorno a noi e provare a prendere decisioni quantomeno informate.
Quello che invece non sembra destinato a scendere nel prossimo periodo è il prezzo degli affitti. Proprio perché accedere a un mutuo è più difficile, la domanda per abitazioni in affitto aumenterà e di conseguenza aumenteranno i prezzi. Già nel 2022 è stato registrato un aumento del 3,6% degli affitti residenziali (aumento nominale del 2%), che per il 2023 potrebbe essere anche superiore.
Insomma, la casa non la possiamo comprare perché i prezzi sono ancora alti, non abbiamo soldi e comunque non se ne trovano. In affitto non ci possiamo andare perchè i prezzi continuano a salire.
Che dobbiamo fare?
Non lo so.
Però guardando il quadro complessivo mi vengono in mente alcune considerazioni:
l’attuale fase del mercato immobiliare è favorevole solo per chi ha una certa disponibilità economica e non deve ricorrere a un finanziamento;
per chi ha liquidità sufficiente, è un buon momento per investire nell’acquisto di una casa da mettere in affitto;
per chi invece ha una casa di famiglia che non ha intenzione di abitare, è un buon momento per vendere e incassare liquidità da reinvestire.
Io nel frattempo credo che mi limiterò a continuare a osservare il modo in cui evolvono le cose in attesa che si presenti una buona occasione per comprare casa.
Una in cui abitare e che mi faccia sentire bene.
Dopo tutto, una casa non è solo un investimento strategico dal quale provare a ricavare un profitto.
È il luogo in cui trovare noi stessi e costruire ricordi che sfideranno il tempo e non perderanno mai il loro valore.
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